房价腰斩 1.5万套房断供 ? 温州\"断供房\"大起底

浙江在线09月24日讯 拦腰斩断的房价、巨量待拍的断供房、排队等待的房产官司……近段时间，有关温州“断供房”的种种报道，将温州这座城市再次推到舆论的风口浪尖上。

温州到底有多少断供房？断供房的成因何在？温州房地产市场真的出现局部金融风险了吗？为了还原“断供房”事件的真相，本报进行了独家调查。

实际弃房数共595套

温州出现15000套断供房的消息，最近出现在多家媒体的报道中。有关报道引用“温州楼市知情人士”的话称，“目前银行这边明确拍卖的断供房数量大概为8000到10000套”；而后又引用某置业公司总经理的话称，“也有市场消息称，目前温州大概有超过15000套的断供房房源已经或者将要拍卖。”

“我们也不知道这15000套的断供房数据是如何得出的。”温州市银监分局办公室主任钟洁慈说。事实上，早在8月底媒体开始对“断供房”进行报道时，温州市银监分局就高度重视这一问题，并就房地产市场信贷风险状况，对辖内42家银行业金融机构进行专题调查。调研结果显示，“断供房”即“弃房”现象的确存在，但数量远非外界传闻的那般庞大，风险也是总体可控的。

由温州市银监分局提供的调查数据显示，至今年7月底，温州个人住房按揭贷款余额为660.83亿元，其中不良贷款余额4.02亿元，不良率为0.61%；商业用房按揭贷款余额25.03亿元，其中不良贷款余额0.19亿元，不良率为0.76%，均远低于同期全部贷款不良率，总体风险较小。而弃房在温州全市的按揭房产中仅15例。

“弃房”现象相对集中在房屋抵押贷款，共发生580例，其中“抵押 保证”贷款风险最为突出，有397例，纯抵押贷款出现“弃房”的为183例。即便是这样，房地产抵押贷款的风险总体依然可控。据统计，到7月底，温州全市银行拥有抵押物权的房屋共计21.86万套，认定为不良贷款状态的房屋为2584套，其市值占总市值的比率为2.8%，总体风险不大。而已进入拍卖程序的在抵房屋为461套。不论是认定的弃房数量，还是进入拍卖程序的在抵房屋数量，都与传闻中动辄上万的说法，有着天壤之别。

来自温州市中级人民法院的数据同样可提供佐证。今年1至8月，温州全市法院委托拍卖的财产共1244件。司法鉴定处处长张琛告诉记者，在这些委托拍卖的财产中，约80%为房产，“其中有断供房，也有很多因为其他纠纷引发的房屋产权拍卖。”

房价下跌非弃房主因

按照一些媒体报道，腰斩的房价导致贷款余额不及房价本身，是“弃房”的最大原因。但调查显示结果并非如此。

温州商品房价格连续24个月下跌，但是，温州市住房和城乡建设委员会新闻发言人戴旭强否认温州出现大面积的房价腰斩现象。“人们看到的那些所谓腰斩的房子，原本就背离实际价值，是二手房市场炒作的结果。它们的数量非常有限，不能代表温州楼市的真实情况。”戴旭强告诉记者，最新价格监测显示，今年8月温州商品住房平均销售价格为1.70万元/平方米，同比下降3.41%，环比上升2.6%。而在高档商品住房云集的温州市区，商品住房的销售平均价为2.29万元/平方米，同比下降15.56%，环比下降8.98%。与2011年初的顶峰相比，眼下的温州商品房价格平均缩水幅度为26%。

随着房价持续下跌，部分在房价处于高位时发放的贷款，的确可能会出现贷款余额高于抵押物市值的情况，从而诱发借款人主动“弃房”，但这并不是导致“弃房”的主要原因。据测算，由房屋价格缩水原因形成不良的房屋抵押贷款余额约为4.43亿元，仅占全部房屋抵押贷款不良余额的8.6%。

借款人自身经营出现困难，才是“弃房”现象发生的最重要原因。据测算，由借款人资金链断裂原因形成不良的房屋抵押贷款约为23.74亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的46.14%。

因受担保链风险牵连选择“弃房”的也有不少。在房屋抵押贷款产生的580例“弃房”案例中，纯抵押贷款出现“弃房”的为183户，而“抵押 保证”贷款出现“弃房”的达397户。

房贷风险仍需警惕

温州大学房地产研究所的统计数据显示，上半年温州市区出让了各类用地31宗、1725亩，同比增长454.46%。但土地成交价格大幅下降，普遍零溢价成交。如今年1至4月，温州土地成交均价仅为5236.2元/平方米。

“目前总体风险虽然可控，但下行压力仍需关注。”钟洁慈表示，目前温州银监分局已经要求温州银行业金融机构全面开展房地产贷款风险排查，积极做好风险应对预案。作者： 胡丹